Lỗi pháp lý

Chung cư mini nở rộ tại Hà Nội vào thời điểm 2010 và bùng phát việc xây dựng vào năm 2013-2015 khi thị trường bất động sản phát triển nóng, nguồn cung thiếu hụt, nhu cầu mua và thuê mua của người dân tăng mạnh.

Mặc dù không được pháp luật thừa nhận tại Luật nhà ở 2005 và nghị định 90/2006/NĐ-CP nhưng do thị trường có nhiều biến động nên nghị định 71/2014/NĐ-CP (Nghị định cụ thể hoá Luật Nhà ở 2014) đã có một số điểm “mở” hơn khi đưa thêm loại hình nhà ở do người dân xây dựng. Trong đó, quy định “ Đối với loại hình nhà ở do cá nhân/hộ gia đình xây dựng có từ 2 tầng trở lên, trong đó mỗi tầng sẽ có từ 2 phòng được thiết kế và xây dựng theo quy mô khép kín, diện tích sàn tối thiểu phải đạt 30m2…”.

Với Nghị định 71 của Chính phủ và Thông tư 16 của Bộ Xây dựng thì việc cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) cho chung cư mini là đủ điều kiện. Việc này thuộc thẩm quyền thuộc của các quận, huyện. Còn về trình tự, thủ tục, TP Hà Nội đã có quy định cụ thể tại Quyết định 117/2009 của UBND TP. Những căn chung cư mini được cấp phép, nhưng xây sai phép, như vượt quá số tầng hay diện tích căn hộ nhỏ hơn quy định tối thiểu là 30m2, thì không thể cấp giấy chứng nhận chủ quyền. Nếu khu chung cư được cấp phép 6 tầng nhưng lại xây đến 7 - 8 tầng thì toàn bộ các căn hộ trong khu đó, kể cả những căn hộ xây đúng phép là từ 6 tầng trở xuống cũng không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Đây là kẽ hở để chung cư mini lách luật ồ ạt trong giai đoạn 2010-2020, nhất là các quận đông đúc trường học, cơ quan, bệnh viên như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm… Người mua có sở cứ để tin tưởng chung cư mini được cấp sổ. Nhưng do xây dựng sai phép nên đa phần rất ít chung cư được cấp sổ.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, chung cư mini là "sản phẩm lỗi" của một giai đoạn phát triển. Hiệp hội đã có rất nhiều văn bản đề nghị các cơ quan quản lý siết chặt tình trạng xây dựng nhà chung cư mini. Bởi, tình trạng xây dựng tràn lan gây áp lực lên hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội. Đồng thời, thiếu tiêu chuẩn an toàn về phòng chống cháy nổ. Đặc biệt, chung cư mini đa phần xây dựng sai phép, không đúng quy chuẩn nên nhiều căn hộ không được cấp sổ hồng. Ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người mua nhà.

“Pháp luật đã có những quy định về cấp sổ hồng cho dạng căn hộ chung cư mini nhưng còn thiếu rõ ràng. Thế nhưng, trên thực tế, đa số các chung cư tư nhân đều có sai xót về hồ sơ pháp lý như xin Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, nhưng khi xây dựng lại “hô biến” thành chung cư mini, xây thêm tầng, thêm phòng, thay đổi thiết kế, không đảm bảo phòng cháy chữa cháy... Do vậy, việc cấp sổ là rất khó để triển khai thực hiện.” - ông Đính nhấn mạnh

Những bất cập của các quy định pháp luật về việc phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Tình trạng xây dựng trái phép, sai phép biến tướng nhà ở riêng lẻ thành các chung cư mini bắt nguồn từ những bất cập, hạn chế trong công tác quản lý thực thi pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước, nhất là cấp cơ sở khi chưa sát sao kiểm tra, giám sát. Nhiều ý kiến cho rằng, các địa phương cần tăng cường công tác kiểm tra phát hiện và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về trật tự xây dựng, đặc biệt đối với việc xây dựng nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ ở nhưng lại xây dựng không phép, xây dựng sai phép, xây dựng không đúng với quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt…

Quản chặt chung cư mini

Trước những bấp cập của mô hình chung cư mini, theo tìm hiểu của PV, tại một số địa phương như TP.HCM không thực hiện việc cấp phép cho loại hình chung cư mini. Bởi, theo đúng quy định, hình thức phát triển nhà ở theo loại hình nào phải thực hiện theo dự án; dự án nhà ở thương mại phải được cấp có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư; chủ đầu tư phải là tổ chức, doanh nghiệp có vốn pháp định đảm bảo thực hiện dự án, có chức năng kinh doanh BĐS...

Luật sư Nguyễn Hồng Trường (Đoàn LS HN) cho biết, theo quy định tại nghị định 71, các cá nhân kinh doanh mô hình nhà ở này phải thành lập doanh nghiệp. Tuy vậy, các đầu nậu, cá nhân bất chính lợi dụng để biến các công trình nhà ở riêng lẻ thành chung cư mini để bán, kinh doanh trái luật.

Trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lại có đề xuất không cần phải thành lập doanh nghiệp, không cần lập dự án đầu tư để thực hiện mô hình nhà ở này. Đây lại tiếp tục là điểm bất cập. Bởi điều này dẫn đến, chủ đầu tư sẽ không phải thực hiện các thủ tục liên quan đến chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất/cho thuê đất, định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi/thiết kế cơ sở, thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, cấp giấy phép xây dựng, nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, nghiệm thu công trình đủ điều kiện khai thác, vận hành…

Thêm nữa, dự thảo cũng đưa ra quy định mới là cho phép chủ nhà được lựa chọn cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ, điều này sẽ dẫn đến loại hình chung cư mini được “luật hóa” và không khác gì căn hộ chung cư thông thường. Việc này cần được kiểm soát chặt chẽ, đặc biệt là không công nhận giao dịch mua bán căn hộ chung cư mini. Kiên quyết không cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ chung cư mini để không làm bùng phát loại hình này, tránh nguy cơ mất an toàn và quá tải hệ thống hạ tầng đô thị.

Nếu hộ gia đình, cá nhân nào có quyền sử dụng đất ở, muốn xây chung cư thì phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã và lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Nguồn:Luật Nhà ở (sửa đổi): Không Luật hoá chung cư mini