Dù đón nhận nhiều tín hiệu tích cực như thông tin ngân hàng có dấu hiệu giảm lãi suất, hay những chủ trương, chính sách hỗ trợ cho thị trường trong những tháng đầu năm,... nhưng vẫn chưa thể tác động mạnh mẽ, thay đổi mức độ thanh khoản của thị trường bất động sản. Theo DKRA, nguyên nhân một phần do tâm lý chờ bắt đáy của các nhà đầu tư.

Thị trường ảm đạm, căn hộ chiết khấu lên đến hơn 50%....

Mới đây, DKRA Group vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận. Theo đó, toàn thị trường TP.HCM và vùng phụ cận (Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An và Tây Ninh) chỉ ghi nhận 5 dự án căn hộ mở bán trong tháng 4, tương ứng với 568 căn, giảm 77% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong đó, chỉ có một dự án mới, còn lại là các chung cư mở bán giai đoạn tiếp theo. TP.HCM là khu vực chiếm phần lớn nguồn cung mới với 346 căn hộ, chiếm tỷ lệ lên đến 61%. Xếp sau là Bình Dương với 39%. Điều đáng nói, sau quý I với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 63%, đến tháng 4, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng chính sách chiết khấu thanh toán nhanh. Cá biệt có dự án giảm đến 52% giá bán niêm yết căn hộ.

Tuy nhiên, mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục neo ở mức cao trước áp lực từ chi phí đầu vào, lãi vay, pháp lý... Báo cáo của DKRA cho biết, giá căn hộ sơ cấp ở TP.HCM đang dao động 67,1 - 76,7 triệu đồng/m2. Còn tại Bình Dương, mức giá khoảng 37 - 46,8 triệu đồng/m2.

Biểu đồ: DKRA.

Trên thị trường thứ cấp, đà giảm cũng chững lại với thanh khoản phục hồi nhẹ, nhờ thông tin về các chính sách gỡ vướng, hạ nhiệt lãi suất. Dẫu vậy, sức cầu trong tháng 4 vẫn giảm tới 84% so với cùng kỳ năm 2022, với 333 căn hộ mới mở bán được giao dịch thành công. Tỷ lệ hấp thụ bình quân dừng ở mức 59%.

Đa phần giao dịch tập trung tại một dự án mới ở khu đông TP.HCM. Đối với khu vực Bình Dương, các giỏ hàng mở bán chỉ ghi nhận mức hấp thụ khoảng 16-21%.

Cũng tại báo cáo này, DKRA cho biết phân khúc căn hộ hạng A đang tập trung nhiều nhất ở khu đông TP.HCM. Tỉnh Bình Dương lại là nơi hội tụ của căn hộ hạng B và C, tọa lạc tại Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một.

Trước đó, đơn vị ghi nhận sức cầu chung toàn thị trường trong 3 tháng đầu năm sụt giảm đáng kể so với cuối năm 2022, tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến 19-38% giỏ hàng mở bán.

Bên cạnh mạnh tay chiết khấu cho phương thức thanh toán nhanh, các chủ đầu tư còn có xu hướng kéo giãn lịch thanh toán nhằm kích cầu thị trường giữa bối cảnh khó khăn chung.

Còn trên thị trường thứ cấp, cá biệt ở những dự án gần nhận nhà, hết thời gian ân hạn gốc/lãi vay, DKRA cho biết người bán có xu hướng tăng mạnh mức chiết khấu để nhanh chóng bán được hàng, tránh phát sinh lãi ngân hàng.

Nhà đầu tư chờ "bắt đáy"

Cũng theo báo cáo của DKRA, toàn thị trường TP.HCM và vùng phụ cận (Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An và Tây Ninh) chỉ ghi nhận 4 dự án đất nền mở bán trong tháng 4, tương ứng với 272 nền, giảm 83% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong đó, chỉ có một dự án mới, còn lại là các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo. Bình Dương là khu vực chiếm đa phần nguồn cung mới với 207 nền, chiếm tỷ lệ lên đến 76,1%. Xếp sau là Đồng Nai (14,3%), Tây Ninh (5,9%), TP.HCM (3,7%).

Nhiều chủ đầu tư đã mạnh tay tung ra các chính sách chiết khấu cao, khoảng 14-20% giá trị mảnh đất. Bên cạnh đó, những chương trình khác như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc... cũng được nhiều doanh nghiệp áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Tuy nhiên, mặt bằng giá sơ cấp vẫn đi ngang so với lần mở bán trước đó. TP.HCM tiếp tục dẫn đầu về giá đất nền trong khu vực với mức giá dao động 42,1 - 74,7 triệu đồng/m2. Tiếp theo là Đồng Nai (15,5 - 22 triệu đồng/m2), Bình Dương (16,8 - 18,8 triệu đồng/m2) và Tây Ninh (5,7 - 8,8 triệu đồng/m2).

Biểu đồ: DKRA.

Tương tự, thị trường thứ cấp cũng không có nhiều biến động về giá so với tháng trước. Dẫu vậy, DKRA đánh giá thanh khoản của thị trường vẫn ở mức thấp trong tháng 4 khi người mua còn giữ tâm lý “chờ đáy” bất động sản.

Sức cầu trong tháng 4 giảm tới 82% so với cùng kỳ năm 2022, với 238 nền mới mở bán được giao dịch thành công. Tỷ lệ hấp thụ bình quân dừng ở mức 88%. Trong đó, sản phẩm thuộc phân khúc giá dưới 20 triệu đồng/m2 đang thu hút phần lớn sự quan tâm của khách hàng.

Dù tình hình vẫn chưa thực sự khả quan nhưng đây vẫn là một bước tiến tích cực so với quý I. Trong 3 tháng đầu năm, toàn thị trường chỉ có 78 nền được tiêu thụ mới, giảm 94% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ cũng chỉ ở mức 20%.

Theo các chuyên gia DKRA Group, tín hiệu tích cực từ việc ngân hàng có dấu hiệu giảm lãi suất, cùng những chủ trương, chính sách hỗ trợ cho thị trường trong những tháng đầu năm vẫn chưa thể tác động mạnh mẽ đến thanh khoản của thị trường thời gian qua, người mua vẫn trong tâm lý chờ bắt đáy.

Nhà đầu tư chờ 'bắt đáy', thị trường bất động sản phía Nam vẫn ảm đảm. (Ảnh minh họa)

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc R&D DKRA Việt Nam - cho biết, hiện nay, giá bán thứ cấp đã sụt giảm ở hầu hết phân khúc như đất nền, biệt thự... Thậm chí, có nhiều dự án ở TPHCM và khu vực phía Nam giảm đến 40-45% ở cả thị trường thứ cấp và sơ cấp. Song, mức thanh khoản vẫn rất thấp.

Theo ông Thắng, hiện nay người mua đang có tâm lý chờ thị trường tạo đáy và thiếu tự tin khi xuống tiền. Chưa kể, nhiều người cũng mất niềm tin ở thị trường, đặc biệt là tính pháp lý của các dự án. Ngoài ra, nhiều khách hàng còn chần chừ trong quyết định vay mua bất động sản do lãi suất dù giảm nhưng vẫn ở mức cao.

Chia sẻ thêm về nguyên nhân khiến giá bất động sản ngày càng leo thang, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, cho biết, vẫn có trường hợp chủ đầu tư dùng "thủ thuật", làm giá. Tuy nhiên, với cơ chế như hiện nay, chủ đầu tư gặp rất nhiều khó khăn khi thời gian chờ cấp phép, thủ tục thực hiện dự án mất nhiều thời gian.

"Nhiều dự án với mức đầu tư lên đến vài trăm tỷ đồng nhưng phải chờ đợi 5-8 năm đồng thời phải chịu lãi suất ngân hàng, chưa kể, nhiều chi phí vô hình khác", ông Hiệp nói .

Ngoài ra, theo ông Hiệp, chi phí đầu vào quyết định sản phẩm là giá đất, nhưng hiện nay giá đất đang theo xu hướng sát với thị trường, tức ngày càng cao. Các cơ quan soạn thảo luật cần xem xét vấn đề này vì giá đất Việt Nam đang tiến tới cao nhất khu vực.

Bên cạnh đó, giá vật liệu xây dựng cũng tăng lên rất cao, có thời điểm như năm 2020-2021, giá thép tăng tới 40%. Do đó, giá bất động sản buộc phải tăng lên theo. Đây là những yếu tố cần xem xét khi nói về giá bất động sản.

Nguồn:Nhà đầu tư chờ 'bắt đáy', thị trường BĐS phía Nam ảm đạm