Nhà ở xã hội “không đủ lực” kìm giá

Năm 2025 được xem là cột mốc cho sự phục hồi rõ nét của thị trường bất động sản sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Theo đánh giá của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nguồn cung nhà ở mới trong năm tăng khoảng 50% so với năm 2024, phản ánh nỗ lực tháo gỡ điểm nghẽn và tái khởi động thị trường của các cơ quan quản lý cũng như doanh nghiệp.

Thực tế cho thấy, hàng loạt dự án bất động sản đã được “cởi trói” về mặt pháp lý, đủ điều kiện tái khởi động hoặc được phê duyệt mới tại nhiều đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Tây Ninh… Chỉ riêng 5 địa phương này đã có tới 1.759 dự án được tháo gỡ vướng mắc, tạo nên bức tranh nguồn cung sôi động hơn hẳn so với các năm trước.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trên phạm vi cả nước hiện có 3.297 dự án nhà ở với quy mô xấp xỉ 5,9 triệu căn hộ, tổng vốn đầu tư lên tới hơn 7,42 triệu tỷ đồng. Trong cơ cấu này, nhà ở thương mại và các khu đô thị chiếm tỷ trọng áp đảo, với hơn 5,2 triệu căn, tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường về nguồn cung và mặt bằng giá.

Phân khúc nhà ở xã hội cũng ghi nhận những chuyển động tích cực. Tính đến năm 2025, cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội với hơn 657.000 căn hộ, tăng khoảng 13% so với cuối năm 2024. Riêng trong năm 2025, số lượng căn hộ hoàn thành đã vượt kế hoạch đề ra hơn 102%, cho thấy quyết tâm lớn của Chính phủ trong việc thúc đẩy phân khúc được xem là “phao cứu sinh” cho người thu nhập thấp.

Tuy nhiên, khi đặt các con số này vào thực tế vận hành của thị trường, một nghịch lý ngày càng lộ rõ: nguồn cung tăng mạnh nhưng giá nhà không những không giảm mà còn leo thang nhanh.

Đến cuối quý III/2025, số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng tới 96,2% so với năm 2019; tại TP. Hồ Chí Minh tăng gần 57%; còn Đà Nẵng tăng hơn 72%. Thậm chí, có những thời điểm, giá căn hộ tại Hà Nội tăng vài trăm triệu đồng, thậm chí cả tỷ đồng chỉ trong vòng một tháng, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của đại bộ phận người dân.

Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ trở thành “van xả áp” cho thị trường, góp phần kéo giảm mặt bằng giá, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi nhu cầu ở thực luôn ở mức cao. Thế nhưng, quy mô của phân khúc này hiện vẫn quá nhỏ so với nhu cầu thực tế.

Hơn 657.000 căn nhà ở xã hội trên toàn quốc, nếu đặt cạnh hàng triệu lao động đô thị, công nhân khu công nghiệp và người thu nhập thấp đang chật vật tìm chỗ an cư, rõ ràng chỉ như “muối bỏ bể”. Tỷ trọng nhà ở xã hội hiện mới chiếm khoảng 5–6% tổng số dự án nhà ở, trong khi phần còn lại chủ yếu vẫn là nhà ở thương mại trung – cao cấp và cao cấp, vốn vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân.

Hệ quả là một thực tế đáng lo ngại: nguồn cung có tăng, nhưng không phải là nguồn cung mà thị trường đang thiếu. Người thu nhập thấp tiếp tục bị đẩy ra xa giấc mơ sở hữu nhà ở, trong khi thị trường chung lại bị dẫn dắt bởi các sản phẩm giá cao. Chính sự lệch pha này khiến mặt bằng giá nhà khó có cơ hội hạ nhiệt, bất chấp những nỗ lực gia tăng nguồn cung và thúc đẩy nhà ở xã hội trong thời gian qua.

Thị trường bất động sản năm 2025 phục hồi rõ nét, nguồn cung tăng mạnh nhờ hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý.

“Trị bệnh” lệch pha cung – cầu

Nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam luôn vận hành trong trạng thái lệch pha cung – cầu, và năm 2025 cũng không nằm ngoài quỹ đạo đó. Dù số lượng dự án mới được phê duyệt hoặc tái khởi động gia tăng đáng kể, phần lớn vẫn tập trung vào phân khúc trung – cao cấp và cao cấp, nơi biên lợi nhuận hấp dẫn hơn nhưng lại không đáp ứng được nhu cầu ở thực của số đông.

Ngược lại, phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền, nơi tập trung nhu cầu lớn nhất của thị trường vẫn trong tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng. Theo các chuyên gia, nguyên nhân không chỉ xuất phát từ chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp, mà còn nằm ở chính cấu trúc chi phí phát triển dự án hiện nay.

Thực tế cho thấy, giá tiền sử dụng đất liên tục tăng, chi phí vật liệu xây dựng neo ở mức cao, chi phí tài chính ngày càng đắt đỏ, trong khi chi phí pháp lý kéo dài và khó lường. Tất cả những yếu tố này cộng dồn khiến giá thành dự án bị đội lên ngay từ “vạch xuất phát”, thu hẹp đáng kể dư địa phát triển các sản phẩm giá thấp.

Dẫn chứng cụ thể, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP.Invest, cho biết có dự án phải mất tới 14 năm kể từ khi được chấp thuận đầu tư cho đến khi hoàn tất giải phóng mặt bằng. Với quãng thời gian kéo dài như vậy, doanh nghiệp phải gánh hàng loạt chi phí phát sinh như lãi vay, chi phí quản lý, chi phí cơ hội… Cuối cùng, tất cả đều buộc phải “gộp” vào giá bán sản phẩm, khiến giá nhà khó có khả năng giảm.

Bên cạnh chi phí, tâm lý đầu cơ cũng là một yếu tố quan trọng khiến mặt bằng giá chưa thể hạ nhiệt. Phần lớn nhà đầu tư hiện nay chưa chịu áp lực tài chính đủ lớn để buộc phải bán ra. Nhiều người lựa chọn nắm giữ bất động sản trung và dài hạn, chờ chu kỳ tăng giá tiếp theo, thay vì chấp nhận bán tháo.

Các giao dịch “cắt lỗ” chỉ xuất hiện cục bộ, chủ yếu ở nhóm nhà đầu tư mua vào với mức giá quá cao hoặc chạy theo tâm lý FOMO trong những cơn sốt ngắn hạn trước đó. Quy mô của nhóm này chưa đủ lớn để tạo ra một làn sóng giảm giá mang tính lan tỏa trên toàn thị trường.

Trong khi giá nhà ở thương mại chưa thể hạ, phân khúc nhà ở xã hội – vốn được kỳ vọng sẽ góp phần cân bằng lại cán cân cung – cầu – lại tiếp tục đối mặt với nhiều rào cản. Không chỉ khó khăn ở khâu phát triển dự án, nhà ở xã hội còn vướng mắc ngay trong quá trình tiêu thụ.

Thủ tục xét duyệt đối tượng mua, thuê mua vẫn còn phức tạp, quy trình kéo dài khiến dòng tiền của doanh nghiệp bị “kẹt”, làm tăng chi phí và rủi ro. Điều này khiến phân khúc vốn đã bị khống chế lợi nhuận lại càng kém hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư và doanh nghiệp phát triển dự án.

Theo giới chuyên gia, nếu không cải cách mạnh mẽ thủ tục theo hướng hậu kiểm, đồng thời tăng vai trò hỗ trợ và chịu trách nhiệm của chủ đầu tư, thì dù số lượng dự án nhà ở xã hội có tăng, hiệu quả thực tế mang lại cho thị trường vẫn rất hạn chế.

Trước thực trạng nguồn cung tăng nhưng giá không giảm, Bộ Xây dựng đã đề xuất nhiều nhóm giải pháp trọng tâm, bao gồm hoàn thiện thể chế, đơn giản hóa thủ tục hành chính, nghiên cứu thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, tăng cường thanh tra, kiểm soát tín dụng và thị trường trái phiếu bất động sản nhằm hạn chế rủi ro đầu cơ.

Ở góc độ thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng cần phát triển mạnh các dự án có mức giá phù hợp với thu nhập đại bộ phận người dân. Đồng thời, chính sách thuế và tín dụng cần được thiết kế theo hướng phân biệt rõ giữa đầu cơ và nhu cầu ở thực, song song với việc đẩy nhanh xây dựng hệ thống dữ liệu và chuyển đổi số để nâng cao năng lực điều tiết của cơ quan quản lý.

Quan trọng hơn cả, theo các chuyên gia, là tháo gỡ “nút thắt” pháp lý và bài toán tiền sử dụng đất. Chỉ khi thời gian chuẩn bị dự án được rút ngắn, chi phí được kiểm soát hợp lý, doanh nghiệp mới có điều kiện phát triển những sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân – yếu tố then chốt để xử lý căn cơ tình trạng lệch pha cung – cầu đã kéo dài suốt nhiều năm qua.

Nguồn:Nhà ở xã hội tăng nhanh, vì sao giá nhà vẫn không hạ?