Dự án pháp lý tốt tiếp tục thu hút vốn

Khác với giai đoạn trước đó khi thị trường đối mặt hàng loạt rào cản hành chính, năm 2025 đánh dấu một bước chuyển quan trọng với việc tháo gỡ đồng loạt nhiều điểm nghẽn pháp lý và sự minh bạch hơn trong công tác quy hoạch. Những thay đổi này không chỉ giúp cải thiện môi trường đầu tư mà còn tạo điều kiện để nguồn cung dự án tăng trưởng trở lại sau thời gian dài đình trệ.

Việc hệ thống pháp luật được làm rõ, quy trình phê duyệt được rút ngắn và các hướng dẫn triển khai được cụ thể hóa đã góp phần củng cố niềm tin của nhà đầu tư, đồng thời thúc đẩy sự phối hợp hiệu quả hơn giữa các doanh nghiệp, cơ quan quản lý và các tổ chức tài chính trên thị trường.

Trong bối cảnh điều kiện tài chính chung vẫn chịu áp lực từ xu hướng thắt chặt tín dụng, nhiều doanh nghiệp đã chủ động chuyển hướng sang chiến lược M&A như một giải pháp quan trọng nhằm duy trì tốc độ tăng trưởng và tái cơ cấu danh mục đầu tư.

Hoạt động mua bán và sáp nhập trở thành công cụ để doanh nghiệp tìm kiếm những quỹ đất có pháp lý minh bạch, tiếp cận dự án đang triển khai dở dang, cũng như giảm thiểu rủi ro liên quan đến vốn và thời gian phát triển dự án trong bối cảnh chi phí vay vốn còn cao.

Song song với đó, các tập đoàn sau quá trình tái cơ cấu cũng đẩy mạnh mở rộng danh mục bằng cách tham gia nhiều thương vụ M&A quy mô lớn, trong đó nổi bật là nhóm doanh nghiệp nội địa như Novaland Group và Phát Đạt Group, những đơn vị đang tăng cường sự hiện diện trên thị trường thông qua các thương vụ mua lại dự án giàu tiềm năng.

Thị trường bất động sản năm 2025 đang phục hồi mạnh mẽ khi nhiều điểm nghẽn pháp lý được tháo gỡ, quy hoạch minh bạch hơn và hoạt động M&A sôi động trở lại.

Theo số liệu từ Cục Thống kê thuộc Bộ Tài chính, lĩnh vực bất động sản đã thu hút 2,75 tỷ USD vốn FDI, tương đương gần một phần năm tổng vốn đầu tư nước ngoài, với mức giải ngân thực tế đạt xấp xỉ 1,5 tỷ USD trong vòng 10 tháng gần đây.

Con số này phản ánh xu hướng rõ rệt của dòng vốn quốc tế khi ưu tiên tìm tới những dự án sở hữu tính minh bạch pháp lý cao, bao gồm các quỹ đất đã được phê duyệt quy hoạch, có đầy đủ giấy tờ quyền sử dụng đất và sở hữu lộ trình phát triển cụ thể.

Sự ưu tiên này cho thấy nhà đầu tư ngoại tiếp tục đánh giá pháp lý là tiêu chí quyết định khi xem xét rót vốn, đặc biệt trong bối cảnh yêu cầu về quản trị rủi ro ngày càng được siết chặt.

Thị trường đồng thời chứng kiến sự phân hóa sâu sắc giữa các nhóm nhà đầu tư. Nhóm nhà đầu tư trong nước duy trì vị thế dẫn đầu về số lượng giao dịch ở phân khúc vừa và nhỏ, nhờ khả năng thích ứng nhanh với nhu cầu thị trường và sự am hiểu về đặc thù địa phương.

Trong khi đó, nhà đầu tư nước ngoài tập trung vào các thương vụ quy mô lớn, hướng đến các phân khúc mang giá trị chiến lược dài hạn như bất động sản nhà ở cao cấp, đô thị tích hợp và bất động sản công nghiệp.

Điều này phản ánh chiến lược đầu tư dài hạn của họ, đồng thời cho thấy sức hấp dẫn của những dự án có quỹ đất lớn, pháp lý rõ ràng và tiềm năng tăng trưởng bền vững trong bối cảnh thị trường đang phục hồi theo hướng an toàn hơn và có chọn lọc hơn.

Bất động sản nhà ở, thương mại và nghỉ dưỡng giao dịch mạnh mẽ

Theo quan sát của JLL đối với các thương vụ M&A đã được công bố trong 11 tháng của năm 2025, tổng khối lượng giao dịch lũy kế đạt khoảng 2,4 tỷ USD. Đây mới chỉ là phần nổi của thị trường bởi nếu tính cả các giao dịch chưa được công bố chính thức mà JLL thu thập và tổng hợp từ nhiều nguồn, giá trị thực tế của hoạt động M&A trong năm được cho là còn cao hơn nhiều.

Trong bức tranh chung đó, phân khúc bất động sản nhà ở tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu tuyệt đối khi chiếm hơn 70 phần trăm tổng giá trị giao dịch, phản ánh nhu cầu tích lũy quỹ đất để phát triển sản phẩm mới vẫn rất mạnh mẽ. Các lĩnh vực thương mại và nghỉ dưỡng đóng góp lần lượt khoảng 17,7 phần trăm và 5,3 phần trăm vào tổng giao dịch, trong khi trung tâm dữ liệu nổi lên như một thị trường ngách tiềm năng với tỷ trọng 3,3 phần trăm.

Sự chênh lệch đáng kể giữa các phân khúc cho thấy xu hướng tích trữ quỹ đất và mở rộng danh mục dự án đang trở thành chiến lược ưu tiên của nhà đầu tư, nhất là trong bối cảnh quỹ đất sạch ngày càng hạn chế và yêu cầu pháp lý đối với dự án mới được siết chặt theo hướng minh bạch hơn.

Chính sách cho phép thỏa thuận quyền sử dụng các loại đất không phải đất ở để phát triển nhà ở thương mại, được triển khai từ tháng 4 năm 2025, đã tạo ra cú hích lớn cho thị trường.

Việc mở rộng điều kiện phát triển dự án cho phép doanh nghiệp linh hoạt hơn trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng của đất nông nghiệp và đất công nghiệp, qua đó mở ra nguồn cung mới đáng kể cho phân khúc nhà ở.

Trong bối cảnh thị trường đang trải qua tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài nhưng lại ghi nhận mức hấp thụ cao, chính sách này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy mạnh mẽ làn sóng M&A mới, khi nhiều nhà đầu tư chọn cách mua lại dự án hoặc quỹ đất có tiềm năng chuyển đổi thay vì chờ đợi thủ tục xin cấp đất kéo dài.

Phân khúc văn phòng tiếp tục thể hiện sự phân hóa rõ rệt giữa hai đô thị lớn. TP. HCM đang trong tình trạng khan hiếm nguồn cung trầm trọng, tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức rất cao và giá thuê không ngừng leo thang. Hà Nội lại cho thấy sức bật mạnh mẽ hơn nhờ sự đổ bộ của dòng vốn FDI, đặc biệt từ các tập đoàn quốc tế tìm kiếm văn phòng chất lượng cao để mở rộng hoạt động.

Dòng vốn nội ngoại tiếp tục đổ vào các dự án pháp lý rõ ràng và quỹ đất sạch, cho thấy niềm tin nhà đầu tư đang phục hồi trong thị trường ngày càng chọn lọc.

Ở lĩnh vực khách sạn, mức lợi suất đầu tư kỳ vọng trong năm đạt khoảng 8 đến 9 phần trăm, cùng tổng giá trị giao dịch vào khoảng 125 triệu USD, phản ánh sự phục hồi tốt của du lịch và nhu cầu nâng cấp chất lượng dịch vụ. Bất động sản công nghiệp và logistics tiếp tục nằm trong nhóm được quan tâm mạnh với tổng giao dịch M&A đạt khoảng 74 triệu USD trong 11 tháng.

Thay vì chỉ thuê đất để tự phát triển, nhà đầu tư ngày càng chuộng mô hình mua lại các khu công nghiệp đã hoàn thiện hạ tầng rồi mở rộng thêm giai đoạn mới, nhằm tiết kiệm thời gian triển khai, giảm thiểu rủi ro pháp lý và đảm bảo tiêu chuẩn hạ tầng ngay từ đầu.

Thị trường M&A bất động sản trong năm được thúc đẩy bởi ba động lực cốt lõi. Thứ nhất là sự thay đổi về pháp lý, đặc biệt với Nghị quyết 171/2024/QH15 và Nghị quyết 68-NQ/TW, tạo cơ sở pháp lý thông thoáng hơn cho việc chuyển đổi và phát triển dự án mới. Thứ hai là nhu cầu tái cấu trúc doanh nghiệp sau giai đoạn tăng trưởng nóng 2020 đến 2022, khiến nhiều công ty buộc phải tái tổ chức danh mục tài sản và tìm kiếm đối tác chiến lược thông qua M&A. T

hứ ba là môi trường lãi suất duy trì ở mức tương đối ổn định, từ 7 đến 9 phần trăm, giúp doanh nghiệp tiếp cận vốn thuận lợi hơn và cải thiện sức cạnh tranh với nhà đầu tư quốc tế. Đối với nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản và Mỹ, hai tiêu chí ưu tiên được thể hiện rõ trong các thương vụ gần đây là tính minh bạch pháp lý tuyệt đối và cam kết phát triển bền vững theo các tiêu chuẩn ESG. Những tiêu chí này phù hợp với xu hướng toàn cầu khi các quỹ đầu tư lớn đặt mục tiêu an toàn pháp lý và trách nhiệm môi trường lên hàng đầu.

JLL khuyến nghị doanh nghiệp Việt Nam muốn tham gia hiệu quả vào thị trường M&A cần chú trọng bốn yếu tố quan trọng. Việc hoàn chỉnh pháp lý của tài sản, từ giấy tờ quyền sử dụng đất đến các phê duyệt liên quan, là nền tảng bắt buộc. Công tác định giá cần được thực hiện theo tiêu chuẩn quốc tế và cập nhật thường xuyên để phản ánh đúng giá trị thị trường.

Doanh nghiệp nên giữ sự linh hoạt trong cấu trúc giao dịch, từ liên doanh đến chuyển nhượng toàn bộ dự án, nhằm thu hút nhiều dạng đối tác khác nhau. Cuối cùng, hệ thống tài chính minh bạch với báo cáo được kiểm toán theo chuẩn quốc tế đóng vai trò then chốt trong việc tạo dựng niềm tin và nâng cao khả năng tiếp cận dòng vốn trong các thương vụ M&A sắp tới.

Nguồn:Thị trường bất động sản bùng nổ với loạt thương vụ M&A lớn