Trong nhiều năm qua, bất động sản luôn là một trong những “đầu kéo” quan trọng của nền kinh tế Việt Nam. Không chỉ đóng góp trực tiếp vào GDP, thị trường này còn tạo hiệu ứng lan tỏa tới hàng chục ngành nghề, từ xây dựng, vật liệu, sắt thép, xi măng cho đến tài chính - ngân hàng, du lịch và dịch vụ.

Theo ước tính của Bộ Xây dựng, bất động sản chiếm khoảng 11% GDP cả nước. Con số này chưa tính tới tác động gián tiếp từ các ngành phụ trợ. Chỉ cần thị trường chững lại, hàng loạt lĩnh vực lập tức chịu ảnh hưởng, phản ánh rõ tính chất “bộ điều hòa” của bất động sản trong điều tiết kinh tế vĩ mô.

Ba trụ cột chính của bất động sản Việt Nam

Trong cơ cấu thị trường, nhà ở chiếm tỷ trọng lớn nhất, trên 60% tổng giao dịch. Với dân số hơn 100 triệu người và tốc độ đô thị hóa vượt 40%, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam luôn duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, phân khúc này đang rơi vào tình trạng mất cân đối cung cầu. Sản phẩm cao cấp, hạng sang liên tục ra mắt, trong khi nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền lại thiếu hụt.

Giá nhà cao ngất, khách chật vật tìm căn hộ dưới 3 tỷ đồng.

Sự mất cân đối này không chỉ tác động trực tiếp đến an sinh xã hội mà còn làm kìm hãm sức mua cũng như ảnh hưởng đến sự ổn định của kinh tế đô thị. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, chị Thu Hà, 29 tuổi, làm nhân viên ngân hàng, đang chật vật tìm mua một căn hộ dưới 2 tỷ đồng. Chị chia sẻ rằng thu nhập của vợ chồng cộng lại khoảng 30 triệu đồng mỗi tháng nhưng vẫn rất khó để sở hữu nhà ở bởi giá bất động sản tăng quá nhanh trong khi lương không theo kịp.

Bức tranh mà chị Hà phản ánh chính là thực trạng chung, cho thấy nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn nhưng nguồn cung phân khúc vừa túi tiền lại hạn chế. Báo cáo của Savills chỉ ra rằng giá căn hộ tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã tăng gấp 3 đến 4 lần trong vòng 10 năm qua, trong khi thu nhập hộ gia đình chỉ tăng từ 50 đến 70%. Chỉ số “khả năng chi trả” hiện đã vượt 20 lần, nằm trong nhóm cao nhất khu vực.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường đang lệch pha với tình trạng thừa nhà cao cấp nhưng thiếu nhà vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Nếu không có giải pháp tháo gỡ, bất động sản sẽ khó trở thành động lực tăng trưởng bền vững. Trước tình hình đó, Chính phủ đã đặt mục tiêu xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, coi đây là “van xả áp” quan trọng để bình ổn thị trường.

Cùng với nhà ở, bất động sản công nghiệp đang nổi lên mạnh mẽ. Tại Hải Phòng, nhiều khu công nghiệp gần như đã kín chỗ. Ở khu vực Thành phố Hồ Chí Minh (trước đây thuộc Bình Dương), chủ đầu tư khu VSIP cho biết tỷ lệ lấp đầy đã đạt 95%, giá thuê đất công nghiệp tăng bình quân từ 8-10% mỗi năm.

Các chuyên gia nhận định, Việt Nam đang hưởng lợi lớn từ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu. Những tập đoàn trong lĩnh vực công nghệ cao, điện tử và logistics ngày càng quan tâm, đưa Việt Nam trở thành trung tâm sản xuất mới của khu vực. Bất động sản công nghiệp lúc này không chỉ tạo ra nguồn thu ổn định mà còn đóng vai trò nền tảng giúp Việt Nam tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu.

Ở chiều khác, bất động sản thương mại bao gồm trung tâm thương mại, văn phòng, khách sạn và khu nghỉ dưỡng lại phản ánh rõ sức khỏe của tiêu dùng và dịch vụ. Sau giai đoạn trầm lắng do đại dịch Covid-19, phân khúc này đang phục hồi, song có sự phân hóa mạnh mẽ. Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng năm 2024 đạt hơn 6 triệu tỷ đồng, tăng 9,6% so với năm 2023. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh luôn duy trì trên 90%, trong khi giá thuê tăng bình quân từ 3 đến 5% mỗi năm.

“Hàn thử biểu” của nền kinh tế

Thị trường bất động sản từ lâu đã được coi là “hàn thử biểu” phản ánh sức khỏe nền kinh tế. Khi thị trường sôi động, hàng loạt ngành nghề hưởng lợi, tiêu dùng gia tăng và việc làm được mở rộng. Khi thị trường chững lại, áp lực nợ xấu ngân hàng, tồn kho vật liệu xây dựng và thất nghiệp lập tức xuất hiện.'

Giá chung cư mới ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh cao gấp 3 - 5 lần so với thu nhập của người dân, thiết lập mức tăng kỷ lục trong vòng 8 năm.

Nói một cách dễ hiểu, bất động sản luôn nhạy cảm và phản ứng nhanh nhất với các biến động vĩ mô. Nhiều lần trong quá khứ đã chứng minh vai trò cảnh báo sớm tình hình của nền kinh tế Việt Nam. Năm 2007 và 2008, cơn sốt đất lan rộng, giá bất động sản bị đẩy lên cao ngất ngưởng. Khi lạm phát vượt 20%, Chính phủ buộc phải siết tín dụng, thị trường ngay lập tức lao dốc và kéo theo hàng loạt ngân hàng rơi vào tình trạng nợ xấu. Đây chính là minh chứng rõ ràng nhất cho việc bất động sản “sốt nóng” thì nền kinh tế cũng phải đối diện nguy cơ bong bóng.

Trong giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2013, thị trường bất động sản rơi vào đóng băng, hàng trăm nghìn căn hộ và dự án dở dang bị bỏ hoang. Tốc độ tăng trưởng GDP chậm lại, nợ xấu ngân hàng phình to, hàng loạt doanh nghiệp phá sản. Chính phủ buộc phải tung ra gói 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ nhà ở xã hội, nhằm khơi thông dòng chảy vốn và cứu thị trường.

Đến thời điểm dịch Covid-19 trong các năm 2020 và 2021, giao dịch gần như tê liệt, giá cho thuê thương mại sụt giảm từ 30 đến 50%, nhiều trung tâm thương mại và khách sạn rơi vào cảnh bỏ trống. Cùng lúc đó, GDP quý II/2020 chỉ tăng 0,39%, mức thấp nhất trong vòng ba thập kỷ. Sự ảm đạm của bất động sản lúc này phản chiếu rõ ràng tình trạng khó khăn chung của nền kinh tế.

Trong giai đoạn từ năm 2022 đến năm 2023, khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng bị siết chặt, nhiều tập đoàn lớn mất thanh khoản, dự án phải “đắp chiếu”. Tăng trưởng GDP quý I/2023 giảm xuống 3,32%, mức thấp bất ngờ. Thị trường bất động sản thêm một lần nữa cho thấy khả năng phản chiếu tức thì đối với bức tranh vĩ mô.

Hiện nay, trong giai đoạn từ năm 2024 đến năm 2025, bất động sản công nghiệp lại nổi lên như một điểm sáng. Giá thuê đất công nghiệp ở khu vực miền Bắc tăng trên 10% mỗi năm, nhiều khu công nghiệp đã kín chỗ, phản ánh dòng vốn FDI đang dịch chuyển mạnh mẽ vào Việt Nam. Xu hướng này không chỉ cho thấy sức hút của nền kinh tế mà còn mở ra cơ hội tăng trưởng dài hạn.

Xét trên tầm vĩ mô, theo Ngân hàng Thế giới, bất động sản vẫn là kênh tích lũy tài sản lớn nhất của hộ gia đình Việt Nam khi trên 60% giá trị tài sản nằm trong lĩnh vực này. Trong dài hạn, bất động sản còn giữ vai trò động lực tăng trưởng quan trọng. Nhà ở đảm bảo an sinh và sức mua, bất động sản công nghiệp giữ vị trí then chốt trong thu hút FDI, còn bất động sản thương mại thúc đẩy tiêu dùng, dịch vụ và du lịch. Ba mảng này tạo thành thế kiềng ba chân cho sự phát triển bền vững của nền kinh tế.

Tuy nhiên, để thị trường phát huy tối đa vai trò, cần có hệ thống chính sách pháp lý minh bạch, quy hoạch dài hạn và tín dụng ổn định. Ông Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng Việt Nam cần xây dựng một chiến lược quốc gia về phát triển nhanh và bền vững ngành bất động sản. Trong chiến lược đó, thể chế và chính sách phải phát huy vai trò của thị trường trong nền kinh tế số, đồng thời thích ứng với những chuyển biến của cuộc Cách mạng công nghiệp lần thứ tư. Cùng với đó, cần có định hướng gắn kết giữa thị trường bất động sản, đô thị thông minh và kinh tế số. Ông Bình nhấn mạnh rằng trong một quốc gia đất chật người đông như Việt Nam, Chính phủ cần đặc biệt quan tâm đến thị trường này, nhất là yếu tố cung cầu và giá cả, coi đó là điều kiện quan trọng để phát triển con người và đảm bảo bình đẳng xã hội.

Nguồn:Vai trò của thị trường bất động sản Việt Nam trong nền kinh tế