Theo dự thảo Luật Nhà ở vừa trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ đưa ra một phương án duy nhất là sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Đây là điều hoàn toàn khác với các phiên bản dự thảo trước đây, khi Bộ Xây dựng nêu nhiều phương án, tại dự thảo luật này.

Chốt đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn

Mới đây, Chính phủ vừa trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó có đề xuất thời hạn sở hữu chung cư. Theo kế hoạch dự kiến, ngày 17/3 tới đây, Ủy ban Thương vụ Quốc hội sẽ xem xét, thảo luận dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tại phiên họp thứ 21.

Theo Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội, khác với các phiên bản dự thảo trước đây Bộ Xây dựng nêu nhiều phương án, tại dự thảo luật lần này, khi trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ đưa ra một phương án duy nhất, đó là sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Cụ thể, như giải thích của Chính phủ, luật hiện hành không quy định về chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư nên các chủ sở hữu đều cho rằng quyền sở hữu là vĩnh viễn. Do đó, họ không di dời, gây khó khăn cho cải tạo, xây mới khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, không đảm bảo an toàn.

“Cần thiết phải bổ sung quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư, cũng như việc xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư”, tờ trình Chính phủ nêu.

Chung cư dọc tuyến đường Lê Văn Lương, Hà Nội.

Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, ra kết luận. Chủ sở hữu sẽ phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ. Họ được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư, nhưng phải nộp kinh phí xây dựng khu mới.

"Luật hiện hành không quy định về chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, nên các chủ sở hữu đều cho rằng quyền sở hữu là vĩnh viễn. Do đó, họ không di dời, gây khó khăn cho cải tạo, xây mới khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, không đảm bảo an toàn." tờ trình nêu.

Tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức ngước ngoài được quyền sở hữu nhà tại Việt Nam.

Theo Chính phủ, Luật đất đai hiện không cho phép người Việt định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất ngoài dự án để xây nhà ở, cũng như không quy định cá nhân, tổ chức nước ngoài thuộc đối tượng sử dụng đất. Trong khi đó, Luật Nhà ở hay Kinh doanh bất động sản lại cho phép cá nhân, tổ chức nước ngoài mua và sở hữu nhà gắn liền với đất.

Do đó, tại dự thảo trình lần này, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà khi xây nhà ở trên đất thừa kế, tặng cho; mua, thuê nhà ở thương mại. Còn người nước ngoài được sở hữu nhà tại các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, trừ các dự án trong khu vực cần đảm bảo an ninh, quốc phòng.

Khi được sở hữu nhà ở, cá nhân, tổ chức người nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, thừa kế và sở hữu tối đa 30% số lượng căn hộ trong một tòa chung cư. Với nhà đất riêng lẻ tại khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường, họ chỉ được sở hữu tối đa 250 căn nhà.

Thời hạn sở hữu nhà với người nước ngoài không quá 50 năm và được gia hạn nếu có nhu cầu với trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế.

Cẩn trọng quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư

Trước đó, góp ý về Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), ông Đậu Anh Tuấn - Phó tổng thư ký, Trưởng ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, cơ quan soạn thảo cần đánh giá tác động cẩn trọng quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Theo ông Tuấn, thời hạn sở hữu nhà chung cư là quy định can thiệp đến quyền sở hữu, tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân và kinh doanh của doanh nghiệp, thị trường bất động sản.

Và trong hai phương án Dự thảo Luật đưa ra, ông Tuấn đề nghị, cân nhắc chọn phương án không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Đồng quan điểm, dẫn kinh nghiệm một số quốc gia, PGS.TS. Đặng Minh Tuấn - Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội cho hay, các nước chủ yếu điều chỉnh các khía cạnh về chuẩn mực tối thiểu nhà ở, nhà ở xã hội và hỗ trợ nhóm yếu thế về nhà ở; hoặc kiểm soát mua bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà.

“Luật sửa đổi cần nghiên cứu, nhấn mạnh hơn khía cạnh về bảo đảm quyền có chỗ ở, sở hữu nhà của công nhân và bổ sung các quy định bảo đảm quyền của cá nhân, nhóm yếu thế trong xã hội về nhà ở”, ông Đặng Minh Tuấn góp ý.

Theo các chuyên gia, cơ quan soạn thảo cần đánh giá tác động cẩn trọng quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. (Ảnh minh họa)

Tương tự, ông Đỗ Duy Thường - Ủy viên Đoàn Chủ tịch, Phó Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn dân chủ pháp cho hay, dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) rất quan trọng, liên quan đến nhiều luật, do đó việc sửa Luật Nhà ở và sửa Luật Kinh doanh bất động sản sẽ tháo gỡ những điểm “nghẽn” hiện nay.

Tuy nhiên, góp ý về sở hữu nhà chung cư (quy định taị Mục 4, Chương II), ông Thường cho rằng, Dự thảo nêu 2 phương án về sở hữu nhà ở chung cư là bổ sung mới quy định về sở hữu nhà chung cư và không quy định về sở hữu nhà chung cư. Qua giải trình của Ban soạn thảo về ưu điểm, nhược điểm từng phương án, tôi nhận thấy phương án 1 có nhược điểm về nhận thức của người dân sở hữu nhà ở là vĩnh viễn, còn ưu điểm thì nhiều hơn. Thế nhưng, có vấn đề về nhận thức nhà ở chung cư là sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn. Tâm lý chung của người dân là không muốn trong sổ đỏ ghi nhà ở có thời hạn về sở hữu.

“Quan niệm sở hữu vĩnh viễn cũng chỉ là tương đối, bởi trong thực tiễn khi có thiên tai, địch họa như động đất, sóng thần lớn làm đổ, nghiêng, sụt lún nhà hoặc kết cấu nhà đến giai đoạn xuống cấp, bị hư hỏng, kết cấu chịu lực bất ổn… có nguy cơ sụp đổ”, ông Thường chia sẻ.

Do vậy, theo ông Thường, không nên có quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Điều quan trọng là cần rà soát tất cả các dự thảo chính sách về quyền sở hữu nhà chung cư cho đầy đủ, rõ ràng, cụ thể, minh bạch tại Mục 4, Chương II theo nguyên tắc đảm bảo quy định không trái với chủ trương, đường lối của Đảng, Hiến pháp và pháp luật hiện hành, nhất là những nội dung liên quan đến các quy phạm của Luật Đất đai đang soạn thảo; Bảo đảm tính khoa học, khả thi, phù hợp với thực tiễn, đánh giá đầy đủ tác động, hiệu quả về chính trị, kinh tế, xã hội của các chính sách, nhất là bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân.

Trong trường hợp nhà chung cư bị tháo dỡ hoặc hủy bỏ cần quy định đầy đủ, rõ ràng các chính sách tái định cư trong trường hợp không được tiếp tục xây dựng nhà chung cư theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, phải phù hợp với chính sách tái định cư quy định tại Luật Đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan, bảo đảm ít nhất bằng nơi ở cũ hoặc tốt hơn hoặc chính sách đóng góp kinh phí để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư cần được thảo luận dân chủ với cư dân và trên cơ sở các quy định của pháp luật.

Nguồn: Chính thức đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn