Cho vay góp vốn phát triển dự án bất động sản gặp khó vì quy định mới. Ảnh: Như Ý

Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sửa đổi, bổ sung Thông tư 39 ban hành từ năm 2016 về hoạt động cho vay đã có hiệu lực từ đầu tháng 9/2023. Mục tiêu của NHNN khi ban hành thông tư này là góp phần hạn chế rủi ro phát sinh, kiểm soát việc sử dụng vốn đúng mục đích, qua đó nâng cao chất lượng tín dụng. Mặc dù NHNN đã phải ngưng hiệu lực thi hành với 1 số quy định được phản ánh là chưa phù hợp, thế nhưng sau gần 2 tháng, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn kêu khó về một số quy định trong thông tư.

Cụ thể, Thông tư 06/2023 của NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng: “Trường hợp cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án, có biện pháp kiểm tra, giám sát, đánh giá tình hình tài chính, nguồn trả nợ của khách hàng, đảm bảo khả năng thu hồi đầy đủ nợ gốc và lãi tiền vay đúng hạn theo thỏa thuận, kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích”.

Thông tư này cũng bổ sung khoản 5 điều 26. Theo đó, ngân hàng có trách nhiệm: “Trường hợp cho vay để thanh toán tiền nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, tổ chức tín dụng phải phong tỏa số tiền giải ngân vốn cho vay tại tổ chức tín dụng cho vay theo quy định của pháp luật, thỏa thuận của các bên tại thỏa thuận cho vay cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm”.

Nhiều doanh nghiệp cho rằng, quy định trên mang tính hành chính, bất hợp lý và hạn chế quyền góp vốn của tổ chức, cá nhân, bởi theo quy định hiện tại, bên nhận tiền góp vốn hoặc hợp tác đầu tư được quyền chủ động sử dụng dòng tiền để thực hiện dự án, có trách nhiệm báo cáo cập nhật cho bên góp vốn.

Tuy nhiên, với quy định bổ sung trong Thông tư 06, ngân hàng không chỉ kiểm soát, giám sát hoạt động của bên đi vay mà yêu cầu kiểm soát, giám sát cả hoạt động và dòng vốn của cả bên nhận góp vốn. Doanh nghiệp không phải là bên đi vay trực tiếp mà vẫn phải chịu kiểm soát của ngân hàng, phải nộp báo cáo cho nhà băng là vô lý.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, quy định “phong tỏa” số tiền vay đề cập tại Thông tư 06 vênh với quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh Bất động sản. Dẫn chứng trong lĩnh vực bất động sản, ông Châu cho hay, khách hàng mua nhà thực hiện đặt cọc với chủ đầu tư là chuyện phổ biến thời gian qua, trong trường hợp bên nào không thực hiện thì phải bồi thường cho bên kia theo thỏa thuận.

“Ở đây, khách hàng và chủ đầu tư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau. Thế nhưng theo quy định tại thông tư này, khách hàng vay tiền để góp vốn mà ngân hàng phải phong tỏa nguồn tiền thì chỉ có lợi cho ngân hàng, vì nguồn tiền vẫn nằm tại ngân hàng. Trong khi đó người nhận tiền thanh toán (chủ đầu tư) lại không được sử dụng số tiền này. Đây là những rào cản cần được nhanh chóng tháo gỡ”, ông Châu nói.

Ngân hàng cho vay nhưnglo nợ xấu?

Trao đổi với PV Tiền Phong, một lãnh đạo NHNN cho biết, Công điện số 993 ngày 24/10/2023 của Thủ tướng giao NHNN rà soát lại những quy định cho vay bất động sản để tạo động lực tăng trưởng và thúc đẩy thị trường bất động sản. Theo đó, NHNN đang khẩn trương rà soát, đánh giá tình hình thực hiện Thông tư 06 để kịp thời ban hành các văn bản sửa đổi, bổ sung phù hợp với thực tiễn thị trường, tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho nền kinh tế, đảm bảo an toàn hệ thống theo đúng tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng cho rằng, hiện cho vay bất động sản, ngân hàng rất thận trọng. Bởi bất động sản tiềm ẩn rủi ro, ngân hàng phải đảm bảo dòng vốn triển khai đúng dự án bởi khi xảy ra nợ xấu, ngân hàng phải gánh hậu quả. Thời gian qua, nợ xấu ngân hàng tăng cao. Vì vậy, việc phong tỏa tài sản tạm thời góp vốn vào dự án là điều dễ hiểu.

Thậm chí, ông Hùng cho rằng: “Các ngân hàng cũng không nên cho vay góp vốn dự án bất động sản kể cả bên vay có tài sản đảm bảo, bởi tính rủi ro cao, không biết dự án triển khai thế nào. Thực tế, có nhiều dự án góp vốn nhưng 10 năm sau vẫn chưa triển khai được”.

Nguồn:Doanh nghiệp bị Thông tư 06 của ngân hàng làm khó