Bức tranh tài chính xám xịt

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2022, Công ty CP Đầu tư Năm Bảy Bảy (Công ty Năm Bảy Bảy. HoSE: NBB) ghi nhận doanh thu thuần đạt hơn 93 tỷ đồng, giảm hơn 76% so với cùng kỳ năm trước. Trong cơ cấu doanh thu của NBB, doanh thu kinh doanh bất động sản chiếm 90% với 83 tỷ đồng, giảm 78% so với cùng kỳ. Lợi nhuận gộp Năm Bảy Bảy kỳ này giảm 66,5%, hạch toán ở mức 47,6 tỷ đồng.

Trong kỳ, doanh thu tài chính của NBB chỉ đạt hơn 43 tỷ đồng, giảm hơn 67% so với cùng kỳ năm 2021. Sự chênh lệch này chủ yếu là do trong quý II/2021, NBB ghi nhận một khoản thu nhập 120 tỷ đồng từ chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư.

Chi phí lãi vay là 39 tỷ đồng, tăng 34,4% so với cùng kỳ và chiếm hơn 74% chi phí tài chính. Vì vậy, hoạt động tài chính lỗ 14 tỷ, cùng kỳ lãi hơn 45 tỷ đồng. Ngược lại, chi phí tài chính và chi phí quản lý doanh nghiệp giảm 30,7% và 68,1%, ghi nhận lần lượt 54,4 và 6,5 tỷ đồng. Sau khi trừ chi phí, lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ chỉ đạt hơn 400 triệu đồng.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, NBB đạt 169 tỷ đồng doanh thu, giảm 69,4%. Lợi nhuận sau thuế của công ty ghi nhận gần 2 tỷ đồng, giảm 98,8%. Năm Bảy Bảy đã hoàn thành hơn 21% kế hoạch doanh thu và 1,9% kế hoạch lợi nhuận năm.

Đáng chú ý, trong nửa năm 2022, NBB đã vay thêm tổng cộng hơn 2.065 tỷ đồng, nâng tổng số tiền vay nợ của công ty này lên hơn 3000 tỷ đồng. Trong số này, khoản vay từ ngân hàng Vietcombank ghi nhận hơn 607 tỷ đồng, chiếm hơn 29%. Khoản vay này dùng để thanh toán các chi phí liên quan đến tự án De Lagi, với tài sản đảm bảo là quyền tài sản và toàn bộ nguồn thu phát sinh tư dự án này.

Ngoài ra, Năm Bảy Bảy vay 400 tỷ đồng từ Công ty TNHH MTV Đầu tư kinh doanh địa ốc Lữ Gia; 400 tỷ đồng từ Công ty CP Đầu tư và Xây dựng xa lộ Hà Nội; 350 tỷ đồng từ Công ty CP Xây dựng Hạ tầng CII cùng với lãi suất 8,5%/năm.

Được biết, cả 3 doanh nghiệp trên đều là công ty con của Công ty CP Đầu tư Hạ Tầng Kỹ Thuật TP.HCM (HoSE: CII). Ngoài ra, Năm Bảy Bảy cũng đã vay 125 tỷ đồng lãi suất 11% từ chính CII.

Các khoản vay đã bù đắp cho các hoạt động đầu tư trong nửa đầu năm nay. NBB đi vay từ CII, nhưng chủ yếu trong các khoản đầu tư là khoản góp vốn hợp tác đầu tư dự án 152 Điện Biên Phủ 1.150 tỷ đồng với chính công ty này. Đây là dự án căn hộ tọa lạc tại quận Bình Thạnh, TP.HCM. CII từng là công ty mẹ của NBB nhưng bán bớt cổ phần và giảm sở hữu xuống xuống còn hơn 27.5%.

Khoản vay cũng đã bù đắp cho dòng tiền kinh doanh âm 696 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm, riêng quý II âm kỷ lục 840 tỷ đồng. Hàng tồn kho tăng 367,5 tỷ đồng giá trị trong quý này với 2 dự án khu dân cư Sơn Tịnh – Quảng Ngãi và dự án khu nghỉ dưỡng kết hợp khu dân cư Delagi. Khoản trả trước của công ty gấp hơn 2,8 lần so với đầu năm với gần 940 tỷ đồng, trong đó trả trước Công ty CP xây dựng dân dụng E&C gần 631 tỷ đồng.

Ngoài nợ vay từ các ngân hàng và doanh nghiệp, NBB còn hàng trăm tỷ đồng nợ vay từ kênh trái phiếu doanh nghiệp. Theo đó, ngày 11/6/2021, NBB đã phát hành 490 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 36 tháng, lãi suất cố định 11%/năm trong năm đầu tiên.

Đây là trái phiếu có tài sản đảm bảo gồm toàn bộ tài sản, quyền tài sản tại dự án Khu Dân cư Sơn Tịnh – Quảng Ngãi; quyền phát sinh từ hợp đồng hợp tác đầu tư giữa NBB và Công ty TNHH MTV Khu Bắc Thủ Thiêm; các cổ phiếu do CII sở hữu; và các tài sản khác. Trái chủ của lô trái phiếu này là ngân hàng HDBank.

Tuy nhiên, vào hồi tháng 5 vừa qua, NBB đã mua lại trước hạn 50 tỷ đồng trái phiếu từ đợt phát hành trên, nhằm giảm tỷ lệ từ 350 tỷ đồng về còn 300 tỷ đồng.

Cùng với việc vay nợ tăng cao, cổ phiếu NBB trên thị trường cũng giảm mạnh so với hồi đầu năm, từ 60.000 đồng/cổ phiếu (ngày 11/1), xuống còn 20.700 đồng/cổ phiếu (chốt phiên giao dịch ngày 17/8).

Dự án De Lagi tên đầy đủ theo giấy tờ pháp lý là dự án Khu nghỉ dưỡng cao cấp kết hợp khu dân cư De Lagi tại xã Tân Phước, thị xã La Gi, tỉnh Bình Thuận, do Công ty Năm Bảy Bảy làm chủ đầu tư.

Dự án này được cấp Giấy chứng nhận đầu tư lần đầu ngày 4/8/2009. Ngày 11/1/2010, Dự án được quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500. Đến ngày 27/10/2010 Quy hoạch chi tiết dự án được công bố rộng rãi.

Có thông tin vào thời điểm này diện tích quy hoạch của dự án lên tới 216,4 ha, trong đó diện tích khu du lịch là 150 ha và khu hạ tầng rộng 13 ha, cùng với đó là khu dân cư là 53 ha đáp ứng nhu cầu tái định cư và nhu cầu lưu trú của cán bộ công nhân viên khu du lịch. thời gian hoạt động của dự án trong 50 năm. Tổng số vốn đầu tư gần 1.600 tỷ đồng. Toàn bộ dự án sẽ được đầu tư xây dựng, hoàn thành và chính thức hoạt động dự kiến vào tháng 12/2015.

Tuy nhiên, đến ngày 17/12/2014, UBND tỉnh Bình Thuận tiếp tục cấp Giấy chứng nhận đầu tư thay đổi lần thứ nhất cho Công ty Năm Bảy Bảy. Theo đó, diện tích đất dự án lúc này còn khoảng 124,7ha, trong đó có phần mở rộng diện tích khoảng 13ha để mở đường vào dự án và đầu tư cơ sở hạ tầng bố trí cho các hộ dân có đất thu hồi của dự án.

Cũng theo Giấy chứng nhận đầu tư này, tổng vốn đầu tư dự án là 1481,5 tỷ đồng. Tiến độ thực hiện dự án chia làm 3 giai đoạn. Từ tháng 12/2014 đến tháng 3/2015: Điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500; Từ tháng 4/2015 đến tháng 12/2015: Hoàn thành các thủ tục và công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; Từ tháng 1/2016 đến tháng 12/2018: Xây dựng cơ sợ hạ tầng, hoàn thành dự án và đưa vào hoạt động.

Dự án De Lagi 13 năm chưa giải phóng mặt bằng xong

Đến ngày 11/11/2019, UBND tỉnh Bình Thuận mới có Quyết định giao đất đợt 1 cho Công ty Năm Bảy Bảy để thực hiện dự án De Lagi với diện tích hơn 14ha đã hoàn thành việc bồi thường giải phóng mặt bằng. Trong đó, giao đất có thu tiền sử dụng đất với diện tích 97.623,3 m2 đất ở nông thôn, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được sử dụng ổn định lâu dài; Giao đất không thu tiền sử dụng đất với diện tích 46.589,1m2 để đầu tư hạ tầng kỹ thuật gồm 1.801,8m2 diện tích đất công trình công cộng khác và 44.787,3 m2 đất giao thông.

Quyết định giao đất nêu rõ: Trường hợp Công ty Năm Bảy Bảy không sử dụng đất trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất.

Cũng tại quyết định này UBND tỉnh Bình Thuận yêu cầu Công ty Năm Bảy Bảy thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Đồng thời, phối hợp với UBND thị xã La Gi, UBND xã Tân Phước tiếp tục thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với phần diện tích đất còn lại của dự án để cấp thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho công ty để thực hiện dự án.

Trong công văn gửi tới UBCK Nhà nước và Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM ngày 29/7/2022, Công ty Năm Bảy Bảy cho biết hiện vẫn đang thực hiện hoàn thiện, bổ sung các thủ tục pháp lý, tiến hành bồ thường giải phóng mặt bằng tại dự án De Lagi. Như vậy, sau 13 năm được cấp Giấy chứng nhận đầu tư, hiện dự án De Lagi vẫn chưa giải phóng mặt bằng xong.

Trong khi đó, thời gian qua trên mạng internet xuất hiện nhiều website giới thiệu về dự án De Lagi như: https://delagi.vn; https://delagi.com.vn; https://delagibinhthuan.com; https://delagi.net...

Theo thông tin trên những website này: Dự Án DeLagi mang tầm vóc của một siêu dự án đẳng cấp quốc tế, được đầu tư rất nhiều khu tiện ích như quần thể Biệt thự, Khách sạn nghỉ dưỡng tiêu chuẩn 5*. Trung tâm hội nghị cao cấp đáp ứng được các tiêu chuẩn kỹ thuật, an ninh, an toàn, với sức chứa lên tới hàng ngàn người cho các sự kiện lớn mang tầm khu vực và quốc tế . Với các dịch vụ giải trí, thể thao đẳng cấp lần đầu tiên xuất hiện tại Việt Nam: Trường đua ngựa Quốc tế, Khu vui chơi dưới nước, thuỷ cung, bến du thuyền, khu giải trí biển…Đặc biệt có cả sân golf 36 hố, trong khi đó theo quy hoạch thì không hề có sân golf trong dự án này.

Liên hệ với số điện thoại trên một trong những website trên, một nhân viên kinh doanh tên P. cho biết: Em là bên sàn của chủ đầu tư Năm Bảy Bảy. Hiện dự án đang trong giai đoạn san lấp mặt bằng và chuẩn bị xây dựng nhà mẫu. Do dự án lớn nên bán phần nào sẽ san lấp mặt bằng phần đó chứ không san lấp hết một lượt. Hồi trước Tết năm vừa rồi, Công ty đã bán những xuất nội bộ cho nhân viên trong công ty với giá từ 4 tỷ -4,9 tỷ/ căn nhà phố. Dự kiến cuối năm nay mới có lịch mở bán ra bên ngoài".

Công ty Năm Bảy Bảy hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 4103003556 do Sở KH&ĐT TP.HCM cấp lần đầu vào ngày 4/7/2005, đăng ký sửa đổi lần thứ 9 ngày 18/5/2015. Trụ sở chính đặt tại chung cư Carina Plaza, số 1648 Võ Văn Kiệt, Phường 16, Quận 8, TP.HCM. Cổ phiếu NBB được niêm yết trên sàn HoSE từ ngày 20/11/2008.

Năm Bảy Bảy hiện có 4 chi nhánh tại Bình Thuận, Bạc Liêu, Quảng Ninh và Quảng Ngãi. Cùng với đó là 3 công ty con là Công ty TNHH Xây dựng - Dịch vụ - Sản xuất Hùng Thanh, Công ty TNHH Hương Trà, Công ty Cổ phần Đầu tư Khoáng sản Quảng Ngãi.

Nguồn: NBB vay nợ hơn 3.000 tỷ, 13 năm chưa thực hiện xong Dự án De Lagi