Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ tiếp thu ý kiến của đại biểu, sẽ tiếp tục nghiên cứu, rà soát, hoàn thiện dự thảo Luật nhằm quy định phù hợp về thời điểm, điều kiện, hình thức và số tiền đặt cọc mà chủ đầu tư dự án bất động sản được nhận từ khách hàng đảm bảo đồng bộ với Bộ luật Dân sự và phù hợp với thực tiễn.

Quy định chặt việc bán nhà hình thành trong tương lai, chặn dự án “ma”

Tại phiên thảo luận của Quốc hội về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân - Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Dương nêu ý kiến về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại điểm d khoản 4 Điều 24.

Theo đó, đại biểu cho rằng cần cân nhắc cho phép chủ đầu tư nhận đặt cọc từ khách hàng và bổ sung quy định về giới hạn tối đa số tiền đặt cọc để tránh việc các chủ đầu tư lạm dụng hình thức đặt cọc nhằm huy động chiếm dụng vốn của khách hàng trong thời gian dự án chưa hoàn tất các điều kiện mở bán. Tình trạng này đã diễn ra khá phổ biến hiện nay.

Đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân. (Ảnh: Quochoi.vn).

Về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản tại Điều 42, đại biểu cho rằng quy định như dự thảo sẽ gây phát sinh nhiều bất cập vướng mắc về thẩm quyền, trình tự thủ tục giải quyết đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.

Do đó, để đảm bảo tính thống nhất tránh phát sinh các bất cập, vướng mắc, đại biểu đề nghị sửa đổi bổ sung theo hướng thống nhất thẩm quyền trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản thực hiện theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản. Đối với các dự án khác không phải là dự án kinh doanh bất động sản thì tiếp tục thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án theo quy định pháp luật về đầu tư hiện hành.

Đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ - Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Tĩnh. (Ảnh: Quochoi.vn).

Cũng liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai quy định tại Chương 3 của dự thảo Luật, đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ - Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Tĩnh cho rằng, việc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai thời gian qua gây nhiễu loạn thông tin, nhiễu loạn giá cho thị trường. Chưa kể đến những dự án “ma”, dự án phân lô bán nền cũng bắt nguồn từ việc bán bất động sản hình thành trong tương lai.

Do đó, đại biểu đề nghị Cơ quan soạn thảo nghiên cứu thêm một điều quy định giới hạn giao dịch về bất động sản hình thành trong tương lai trên thị trường thứ cấp nhằm góp phần điều tiết và bình ổn thị trường bất động sản. Vấn đề này có thể kiểm soát thông qua phòng công chứng.

Rà soát, bảo vệ quyền lợi của khách hàng

Phát biểu giải trình tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ tiếp tục rà soát, hoàn thiện nội dung dự thảo Luật để làm rõ phạm vi, nội dung điều chỉnh của Luật theo hướng bao quát được hoạt động kinh doanh bất động sản, phân định rõ hoạt động kinh doanh bất động sản và các giao dịch dân sự không vì mục đích kinh doanh khác.

Đồng thời, quy định đồng bộ các nội dung liên quan đến giao dịch nhà ở giữa các luật có liên quan để đảm bảo việc kinh doanh nhà ở như mua, bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản. Chính sách phát triển nhà ở, sở hữu nhà ở và các giao dịch nhà ở khác như thừa kế, thế chấp, tặng cho, hoán đổi nhà ở không có mục đích kinh doanh thì thực hiện theo Luật Nhà ở, đảm bảo thống nhất, không chồng chéo với các luật khác có liên quan, đặc biệt các Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đất đai...

Về bất động sản đưa vào kinh doanh, theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, tại Điều 6 dự thảo Luật đã quy định về nhóm các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, trong đó bao gồm nhà ở và các loại công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và các công trình xây dựng khác. Đồng thời, đã giao Chính phủ quy định chi tiết, cụ thể các loại nhà ở, công trình xây dựng theo các nhóm này.

Tiếp thu ý kiến của các đại biểu, cơ quan soạn thảo sẽ tiếp tục rà soát, hoàn thiện dự thảo Luật để đảm bảo bao quát các loại bất động sản được đưa vào dự thảo Luật.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị phát biểu giải trình tại phiên họp. (Ảnh: Quochoi.vn).

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho hay, về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản, cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục rà soát, bổ sung, hoàn thiện khoản 1, 2, 3 Điều 10 dự thảo Luật để báo cáo Chính phủ tiếp thu tối đa các ý kiến của các đại biểu Quốc hội.

Tuy nhiên, cơ quan chủ trì xin giữ lại khoản 2 Điều 10 vì cần bảo đảm phạm vi điều chỉnh bao quát được đầy đủ các đối tượng kinh doanh bất động sản, trong đó có đối tượng là cá nhân kinh doanh bất động sản. Giữ lại nội dung chính của khoản 3 Điều 10 dự thảo Luật do đây là nội dung được luật hóa quy định tại Điều 5 Nghị định số 02/2022 của Chính phủ, trong đó có quy định về các trường hợp cơ quan, tổ chức bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách. Còn việc sáp nhập, hợp nhất doanh nghiệp cơ bản không phát sinh việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản.

Về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, cơ quan soạn thảo tiếp thu giải trình như sau: Về quy định đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, dự thảo Luật đã quy định chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc khi đáp ứng các điều kiện là nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mà đã được thực hiện giao dịch theo đúng quy định của pháp luật là do nhà ở, công trình xây dựng là tài sản có giá trị lớn khi trở thành đối tượng của giao dịch kinh doanh bất động sản thì phải có đủ điều kiện để đưa vào giao dịch, huy động vốn. Qua đó, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư dự án bất động sản.

Tuy nhiên, tiếp thu ý kiến này, cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ tiếp tục nghiên cứu, rà soát, hoàn thiện dự thảo Luật nhằm quy định phù hợp về thời điểm, điều kiện, hình thức và số tiền đặt cọc mà chủ đầu tư dự án bất động sản được nhận từ khách hàng đảm bảo đồng bộ với Bộ luật Dân sự và phù hợp với thực tiễn.

Về chuyển nhượng dự án bất động sản, theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, có ý kiến đề nghị sửa đổi quy định tại khoản 4 Điều 41 dự thảo Luật theo hướng cho phép các bên thỏa thuận về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất và phải ghi nhận trong hợp đồng chuyển nhượng. Về ý kiến này, trong quá trình xây dựng dự thảo, cơ quan chủ trì soạn thảo cũng đã đưa ra 2 phương án, trong đó có phương án như ý kiến đại biểu Quốc hội đề nghị. Đồng thời, đã có đánh giá, phân tích về ưu điểm, nhược điểm của phương án để xin ý kiến Chính phủ, quy định tại dự thảo luật là phương án đã được Chính phủ lựa chọn.

Nghị quyết 42/2017 của Quốc hội là nghị quyết thí điểm dành riêng cho những trường hợp đặc thù để xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng trong một giai đoạn cụ thể, vì vậy các điều kiện đối với việc chuyển nhượng dự án trong điều kiện bình thường sẽ khác hơn. Các quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án như trong dự thảo luật là để hướng đến tăng cường năng lực, trách nhiệm, tính chuyên nghiệp, tập trung nguồn lực của chủ đầu tư trong việc triển khai thực hiện dự án mà không khuyến khích việc được cấp dự án mà không tập trung triển khai để chuyển nhượng dự án. Cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ báo cáo Chính phủ để tiếp tục nghiên cứu kỹ hơn nội dung này cho phù hợp.

Về thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế có vốn nước ngoài, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, nội dung này là kế thừa quy định của luật hiện hành, thống nhất, đồng bộ với Luật Đất đai 2013 cũng như dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn đang quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển quyền sử dụng đất, do đó đề nghị giữ như dự thảo luật.

Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ nghiên cứu, rà soát, hoàn thiện nội dung dự thảo luật để quy định rõ hơn các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản và giao Chính phủ quy định chi tiết về hợp đồng mẫu theo hướng chỉ quy định các nội dung khung, cơ bản, cốt lõi.

Nguồn:Rà soát điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai