Rủi ro lớn

Thông tin về đề xuất sáp nhập tỉnh, thành thời gian gần đây đang tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản. Trước kỳ vọng hưởng lợi từ sự thay đổi này, nhiều nhà đầu tư đổ xô săn lùng đất đai, đặc biệt tại các địa phương dự kiến trở thành trung tâm sáp nhập. Tuy nhiên, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cảnh báo rằng xu hướng này tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Theo nhóm nghiên cứu thị trường của VARS, chỉ sau vài tuần kể từ khi đề xuất sáp nhập được đưa ra, giá đất tại một số khu vực đã bị đẩy lên cao, thậm chí tăng tới 20%. Tuy vậy, thực tế cho thấy giao dịch chủ yếu tăng tại các tỉnh, thành có mặt bằng giá bất động sản chưa quá cao và được kỳ vọng trở thành trung tâm mới.

Sau nhiều thông tin sáp nhập, đất tại Vĩnh Phúc đã "nóng" lên trông thấy.

Các chuyên gia VARS nhận định, hiện tượng này không xa lạ với thị trường bất động sản Việt Nam. Lịch sử cho thấy, mỗi khi xuất hiện thông tin quy hoạch mới, giá đất tại khu vực liên quan thường tăng mạnh trong thời gian ngắn, phần lớn do tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) của nhà đầu tư. Họ nhanh chóng xuống tiền với niềm tin rằng sự thay đổi hành chính sẽ thúc đẩy kinh tế - xã hội và kéo theo giá bất động sản tăng lên.

Hiện tại, xu hướng này còn được đẩy mạnh bởi dự đoán về việc điều chỉnh bảng giá đất sắp tới, khiến nhiều nhà đầu tư tin rằng giá đất sẽ tiếp tục tăng. Tuy nhiên, VARS cho rằng phần lớn các đợt tăng giá này mang tính đầu cơ. Ngay cả khi có sự thay đổi về mặt hành chính, chưa có gì đảm bảo rằng khu vực đó sẽ phát triển vượt trội trong ngắn hạn, đặc biệt khi giá bất động sản đã bị đẩy lên cao so với thu nhập chung của người dân.

VARS cảnh báo, việc đầu tư vội vàng mà không nghiên cứu kỹ có thể khiến nhà đầu tư đối diện với rủi ro lớn, thậm chí bị chôn vốn khi thị trường hạ nhiệt. Thực tế đã cho thấy, tại Hà Nội và TP.HCM, khi thông tin một số huyện ngoại thành chuẩn bị lên quận xuất hiện, giá đất lập tức leo thang. Tuy nhiên, những khu vực không có sự đầu tư hạ tầng bài bản sau đó nhanh chóng rơi vào tình trạng "bong bóng xì hơi", khiến giá đất quay đầu giảm mạnh khi cơn sốt qua đi.

Nhà đầu tư cần hết sức tỉnh táo

Việc sáp nhập các tỉnh, thành chắc chắn sẽ mang lại những tác động tích cực cho thị trường bất động sản. Theo đó, quá trình sáp nhập có thể giúp đơn giản hóa một số thủ tục pháp lý trong việc triển khai dự án, góp phần gia tăng nguồn cung, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Nhờ đó, người dân sẽ có thêm nhiều lựa chọn mua nhà với mức giá hợp lý hơn.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia của VARS, để giá trị bất động sản tăng trưởng bền vững, cần có nền tảng vững chắc, tức là phải đi đôi với sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế và xã hội. Điều này bao gồm việc mở rộng các tuyến đường lớn, xây dựng metro, trường học hoặc phát triển các dự án có khả năng khai thác cho thuê, tạo ra dòng tiền ổn định.

Những cơn sốt đất chỉ dựa trên "tin tức" mà không có kế hoạch đầu tư phát triển thực tế thường chỉ diễn ra trong ngắn hạn. Giá đất có thể tăng nhanh nhưng khó duy trì ở mức cao trong thời gian dài.

“Vì vậy, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước những cơn sốt ảo. Những đợt tăng giá dựa trên tin đồn thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua vào với mức giá đã bị đẩy lên quá cao”, VARS khuyến cáo.

Thực tế, sau mỗi đợt sốt đất, không ít nhà đầu tư mua vào ở đỉnh giá đã phải chôn vốn trong thời gian dài hoặc chấp nhận cắt lỗ do thanh khoản kém. Ngay cả những nhà đầu tư có kinh nghiệm “lướt sóng” cũng không ít lần thất bại vì không kịp thoát hàng đúng thời điểm.

Đất tại Hưng Yên cũng được rất nhiều người săn lùng.

Để tránh rơi vào những cơn sốt ảo và đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng, nhà đầu tư cần giữ vững sự tỉnh táo, tránh bị cuốn theo tâm lý đám đông. Việc tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất tại khu vực dự định đầu tư, theo sát tiến độ quy hoạch và đánh giá rủi ro là điều hết sức cần thiết.

VARS cũng nhấn mạnh rằng, mua vào khi giá đã tăng mạnh luôn đi kèm với rủi ro lớn hơn nhiều so với lợi nhuận có thể đạt được. Những khu vực có quy hoạch rõ ràng, đang triển khai hạ tầng bài bản hoặc được đầu tư đồng bộ với chính sách thu hút dân cư sẽ là lựa chọn an toàn hơn so với các nơi chỉ đơn thuần bị thổi giá theo tin đồn.

Một chuyên gia lâu năm trong lĩnh vực bất động sản cũng đưa ra lời khuyên tương tự: Nhà đầu tư nên cẩn trọng, cân nhắc kỹ trước khi đưa ra bất kỳ quyết định nào.

Hiện nay, quỹ đất tại nhiều tỉnh thành không thiếu, đặc biệt là sau quá trình sáp nhập, diện tích đất đai ngày càng phong phú. Tuy nhiên, Hà Nội và TP.HCM vẫn là hai địa phương có nguồn cung đất khan hiếm so với nhu cầu thực tế.

“Do đó, người dân và nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh bị cuốn theo những lời dụ dỗ của cò đất, đầu nậu – những người chỉ tìm cách thổi giá để trục lợi từ tâm lý đám đông. Cần nghiên cứu kỹ lưỡng và không nên ra quyết định chỉ dựa vào những thông tin thiếu minh bạch để tránh những rủi ro không đáng có”, vị chuyên gia nhấn mạnh.

Nguồn:Rủi ro rình rập khi đầu tư đất theo tin đồn sáp nhập tỉnh thành