Báo chiến lược mới của CTCP Chứng khoán VNDirect chỉ ra nhiều dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản trong nước đang bước vào chu kỳ giảm.

Thứ nhất, đảo nợ vẫn là thách thức lớn với các doanh nghiệp bất động sản do các quy định chặt chẽ hơn về phát hành TPDN và thắt chặt tín dụng. Theo ước tính của VNDirect, có khoảng 46.145 tỷ đồng TPDN BĐS sẽ đáo hạn trong nửa đầu năm 2023 và 64.185 tỷ đồng đáo hạn trong nửa cuối năm 2023, gây ra áp lực thanh khoản trả nợ vay cho các chủ đầu tư.

Thứ hai, lãi suất vay mua nhà tăng kéo theo nhu cầu mua nhà giảm. Thứ ba, nguồn cung mới giảm đến từ trì hoãn quá trình phê duyệt dự án do chờ Luật Đất đai sửa đổi.

Thực trạng khó khăn

Dữ liệu của CBRE cho thấy, doanh thu ký bán đã giảm kể từ quý III/2022 khi khối lượng căn hộ giao dịch giảm mạnh 40% so với quý trước, tính cả TP.HCM và Hà Nội. Tương tự, khối lượng ký bán của BĐS nghỉ dưỡng liền thổ giảm mạnh 70,4% so với quý trước.

Tuy nhiên, VNDirect đánh giá chu kỳ giảm này có thể khác với đáy của chu kỳ giai đoạn 2011-2013, một phần bởi tình trạng tài chính của các doanh nghiệp BĐS đã niêm yết hiện tốt hơn so với chu kỳ giảm lần trước.

Cụ thể, tỷ lệ đòn bẩy của các doanh nghiệp hiện thấp hơn và khả năng thanh toán nhanh khỏe hơn. Tỷ số thanh toán lãi vay hiện tại đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất tại giai đoạn 2011-2013, điều này cho thấy rủi ro xảy ra vỡ nợ cao như năm 2011.

Mặc dù hàng tồn kho đang tăng nhưng tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản thấp hơn cho thấy áp lực giải phóng hàng tồn kho thấp hơn so với giai đoạn 2011-2013. Do đó, tình trạng “đóng băng” nếu xảy ra có thể ngắn hơn so với trước đây.

VNDirect kỳ vọng chu kỳ giảm lần này ít khốc liệt hơn và diễn ra trong thời gian ngắn hơn. Trong năm 2023, giá căn hộ sơ cấp trung bình được dự báo giảm 5- 10% so với cùng kỳ và lượng căn hộ tiêu thụ giảm khoảng 20% so với cùng. Trước đó ở giai đoạn 2012-2013, giá sơ cấp giảm 20-30% và lượng căn hộ tiêu thụ giảm 50%.

Việc luật Đất đai 2023 có hiệu lực từ nửa cuối năm 2024 sẽ giải quyết nút thắt trong phê duyệt các dự án khu đô thị mới, giúp nguồn cung nhà ở phục hồi từ năm 2024-2025”, VNDirect cho biết.

VNDirect không lạc quan về sự phục hồi của bất động sản nhà ở trong ngắn hạn do rủi ro mất khả năng thanh toán của chủ đầu tư vẫn là mối lo lớn nhất. Nhà đầu tư nên chú ý vào các doanh nghiệp có cấu trúc tài chính lành mạnh và dòng tiền vững chắc từ doanh số bán hàng trước đó.

Áp lực thanh khoản ngắn hạn

Giai đoạn 2020-2021, thị trường chứng kiến sự bùng nổ của TPDN, đặc biệt là trái phiếu BĐS, trong bối cảnh các ngân hàng thương mại phải giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn.

Giá trị trái phiếu phát hành của doanh nghiệp BĐS tính đến cuối quý III/2022 ước đạt 507.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 34% tỷ trọng dư nợ trái phiếu của Việt Nam và khoảng 6% GDP.

Từ giữa năm 2022, để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường, Bộ Tài chính đã rà soát và ban hành khung pháp lý mới với các yêu cầu khắt khe hơn đối với tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ.

VNDirect ước tính tổng giá trị phát hành trái phiếu đã giảm 43,5% so với cùng kỳ còn 248.603 tỷ đồng, giá trị mua lại đạt hơn 142.200 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm.

Kể từ khi một số lãnh đạo doanh nghiệp BĐS đã bị bắt giữ do những sai phạm trong quá trình phát hành và mua bán trái phiếu, thị trường đã dấy lên những lo ngại về chất lượng TPDN và khả năng thanh toán của tổ chức phát hành.

Hiện tại, vay ngân hàng và phát hành trái phiếu là kênh huy động vốn quan trọng cho các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam. “Trong bối cảnh thắt chặt các khoản vay ngân hàng, thị trường trái phiếu ‘chao đảo’ và bán hàng trầm lắng, dòng tiền của nhiều nhà phát triển BĐS đang dần cạn kiệt.

Ngoài ra, khoảng 20.000 tỷ đồng trái phiếu BĐS sẽ đáo hạn trong quý IV; 107.299 tỷ đồng và 112.061 tỷ đồng lần lượt đáo hạn trong hai năm 2023-2024. Những yếu tố ấy khiến khả năng thanh toán ngắn hạn của các doanh nghiệp bất động sản đang gặp nhiều thách thức”, VNDirect nhận định.

Nhu cầu mua nhà suy yếu

Tính đến giữa tháng 11/2022, lãi vay mua nhà của các ngân hàng vốn nhà nước và ngân hàng tư nhân tăng mạnh, lần lượt 190 điểm cơ bản lên 11,1% và 230 điểm cơ bản lên 11,7%, so với mức cuối năm 2021, sau khi lãi suất huy động tăng trở lại.

VNDirect dự báo lãi suất huy động có thể tăng hơn 50 điểm cơ bản trong năm 2023, từ đó dẫn đến lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên 12,5-13%/năm trong 2023.

Công ty chứng khoán nhận thấy rủi ro vượt khả năng trả nợ vay ngày càng tăng do giá nhà leo thang và lãi suất vay mua nhà tăng nhanh trong giai đoạn 2022-2023, theo đó người mua nhà sẽ càng khó tiếp cận với cả căn hộ trung cấp (dưới 2.000 USD/m2) tại TP HCM và Hà Nội, ngay cả với những người có thu nhập trung bình hàng năm gấp đôi (5.500-7.500 USD), với tỷ lệ chi trả trên thu nhập hàng tháng ước tính đã đạt 80-100% vào năm 2022.

Hơn nữa, tình hình có thể càng khó khăn hơn vào năm 2023 khi nhiều người mua nhà hết thời gian hưởng ưu đãi lãi vay và phải đối mặt với mức lãi suất đang tăng cao hiện tại.

Ngoài ra, công ty chứng khoán cho rằng nhiều dự án mới có thể bị trì hoãn mở bán trong năm 2023, trong bối cảnh quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi và tâm lý người mua nhà suy yếu do hạn mức tín dụng hạn chế, lạm phát chi phí đẩy và lãi suất tăng mạnh.

“Nguồn cung mới căn hộ tại TP HCM trong năm 2023 vẫn ở mức thấp với khoảng 19.000-20.000 căn (giảm 10% so với cùng kỳ) và khoảng 15.000 căn hộ tiêu thụ (giảm 20% so với cùng kỳ). Nguồn cung mới nhà ở xây sẵn tiếp tục ảm đạm ở cả TP HCM và Hà Nội, ở mức 1.000-2.000 căn mở bán vào năm 2023”, VNDirect dự báo.

Nguồn:"Thị trường bất động sản có thể khó khăn hơn trong 2023"